Mapa (klikalna)

POLSKA

Triton Park - wrota stolicy

Rozmowa z Tomaszem Zganiaczem, Prezesem Zarządu, i Mateuszem Burnatowiczem, Dyrektorem ds. sprzedaży i marketingu, Triton Development S.A., Warszawa

Szklane domy

- Po lewej stronie ul. Grójeckiej, jednej z głównych arterii wjazdowych do Warszawy, wznoszony jest kompleks apartamentowo-handlowy: Triton Park. Co to jest za projekt, którego wizualizacja przedstawia się tak interesująco?

Mateusz Burnatowicz: Do tej pory ta część dzielnicy nie miała charakteru miejskiej zabudowy. Dominowały tu bowiem inwestycje industrialne. Nasz teren to 1,7 ha zamknięte między ulicami: Grójecką, Harfową, Lutniową i deptakiem. W bardzo bliskiej odległości od ścisłego centrum Warszawy i w okolicy Parku Szczęśliwickiego. Triton Park, będzie miała zupełnie inny charakter niż wiele innych stołecznych realizacji. Atrakcyjna jest nie tylko szklana fasada od ul. Grójeckiej, ale także całość inwestycji, gdzie na poziomie 0 i 1 znalazła się powierzchnia handlowa (Supermakter Alma, banki, cafeterie oraz inne usługi) i garaże. Wewnętrzny dziedziniec z zielenią parkową, z oczkiem wodnym i placem zabaw dla dzieci stworzy zacisze dając odpoczynek od wielkomiejskiego zgiełku. Architektura budynków w układzie kaskadowym z tarasami i balkonami, spowoduje, że uzyskują one dodatkowy wymiar wizualny i podkreśli walor całej inwestycji.

- Przeszklenie całej fasady budynku i jej falowanie, bez wątpienia jest rozwiązaniem awangardowym, atrakcyjnym dla zewnętrznego widza. Jak jednak czuć się będzie tam użytkownik, mieszkający na stałe?

- Wizualizacje, które były robione z różnych punktów naszego osiedla, pokazują bardzo interesujące efekty. Nie tylko ta fasada od strony ul. Grójeckiej, ale również duże przeszklenia reszty okien sprawia, że będą to bardzo słoneczne mieszkania. Wewnątrz mieszkań o nowatorskich rozwiązaniach architektonicznych i wykończeniowych zainstalowane jest ogrzewanie podłogowe, na ścianach położone są tapety, a wykładzina dywanowa na podłogach w części wspólnej. Ponadto konstrukcja budynków pozwalać będzie nie tylko na indywidualne aranżacje wnętrz mieszkań, ale i na ich łączenie, w zależności od potrzeb. Przyszli mieszkańcy, np.: młodzi ludzie, dopiero wchodzący w dorosłe życie, dysponujący takim powiedzmy 40-metrowym mieszkaniem, będą korzystać z specjalnego programu wykończenia wnętrz - z tzw. stanu pod klucz.

- Kaskadowość architektury umożliwia zakładanie ogrodów na dachach. Z pewnością takie rozwiązania dostępne będą dla bardziej zasobnych klientów, ponieważ lofty i penthousy nie należą do tanich rozwiązań. Czy potencjalni klienci Triton Parku mogą liczyć na jakąś pomoc finansową czy kredytową z państwa strony?

Tomasz Zganiacz: Poszliśmy tutaj kilkoma ścieżkami. Ponieważ w finansowaniu projektu bierze udział Bank PKO bp, który przydzielił nam kredyt w wysokości 100 mln zł na realizację tej inwestycji, to ten bank zna na wylot budowę i monitoruje każdą złotówkę, która wydajemy, a tym samym jest on naturalnym partnerem dla naszych klientów. Nasi potencjalni mieszkańcy mają więc możliwość zaciągnięcia kredytów w PKO bp w sposób uproszczony, ponieważ całe monitorowanie procesu inwestycyjnego spoczywa na nas. Mamy również propozycje pochodzące z kilku innych banków, ale nie są one już oferowane na tak preferencyjnych warunkach. Natomiast nasza ostatnia decyzja polega na zmianie terminów płatności, tj. zamiast płatności rozłożonych na cały okres trwania projektu cześć mieszkań zaoferowaliśmy już w nieco innym systemie, czyli na początku klient wnosi tylko 10 proc. sumy, a pozostałe 90 proc. dopiero w późniejszym czasie. Generalnie rozwiązania i ceny mieszkań w Triton Parku nawiązują do typowych rozwiązań, mimo iż mamy tutaj do czynienia z ewidentnym wyższym standardem.

- Z myślą o jakim odbiorcy budowane są te mieszkania?

- Jesteśmy tutaj w bardzo szczęśliwej sytuacji, ponieważ mamy szeroką docelową grupę odbiorców. Badając rynek ocenialiśmy sytuacje w innych realizacjach. Np. na etapie planowania Triton Parku w budynku naprzeciwko nas czekała kolejka chętnych do wynajęcia mieszkania. To oznaczało, że jest to atrakcyjna lokalizacja. A zatem dla nas grupą docelową są klienci, którzy potrzebują małych mieszkań z dobrym dojazdem do centrum, a jednocześnie z możliwością dobrej komunikacji ze światem zewnętrznym - tj. z wyjazdem na południe kraju (trasa E7 krakowsko-katowicka) oraz na lotnisko Okęcie. Ci, którzy obecnie gdzieś tutaj w okolicy wynajmują mieszkania mogą mieszkania kupić u nas. Konsekwentnie również inni, którzy szukają interesującej inwestycji pod wynajem, wiedząc o tym tak dużym zainteresowaniu tą lokalizacją, mogą je u nas nabywać. Niemniej staramy się je sprzedawać w mniejszych porcjach, minimalizując sprzedaż hurtową. Chcemy mieć świadomość tego, iż ci indywidualni klienci, którzy u nas kupią mieszkania, a po roku czy dwóch zdecydują się je sprzedać, będą mieli z tej inwestycji kilkadziesiąt procent zysków. Wreszcie trzeba wiedzieć, że na Ochotę wracają osoby, które się tutaj wychowały, które chcą mieszkać koło rodziców, koło dawnych znajomych, czy w pobliżu Parku Szczęśliwickiego, parku ich dzieciństwa i młodości.

- Jak Triton Park sytuuje się na rynku nieruchomości, tak pod względem architektury, jej funkcjonalności, jak i ceny? Jak atrakcyjna jest ta inwestycja?

M. B.: O aspektach atrakcyjności pod względem funkcjonalnym i architektonicznym nie muszę przekonywać - zapraszam na stronę tritonpark.pl, albo do biura sprzedaży, natomiast pod względem cen, to kryteria przyjęte przy wycenie metra kwadratowego mieszkania uwzględniają ceny dla tej dzielnicy. Jednakże wyposażenie, które kupujący otrzymuje w standardzie, stanowi wartość dodaną i to jest dla wielu klientów argumentem przekonywującym o zamieszkaniu w Triton Park.

- Jakie zainteresowanie może wzbudzić Triton Park u cudzoziemców podejmujących tutaj prace lub traktujących zakup mieszkania w Warszawie jako dobrą inwestycje.

- Projekt architektoniczny w niczym nie różni się od podobnych realizacji w Londynie, Berlinie czy Nowym Jorku. Atutem dla cudzoziemców jest także bliskość lotniska Okęcie.
Również całe zaplecze usługowe umożliwiłoby przeniesienie tej inwestycji w dowolne miejsce na świecie. Pewna liczba mieszkań zakupionych przez naszych klientów, będzie realizowana jako tzw. inwestycja pod klucz. Przypuszczalnie te mieszkania będą adresowane właśnie do tej grupy finalnych odbiorców.

Rynek deweloperski anno 2008

- Jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości na progu roku 2008?

T. Z.: W Polsce brakuje, wg różnych szacunków, od 1,5 do 3 mln lokali mieszkalnych. Musimy zatem uwzględnić potrzeby mieszkaniowe, po drugie - istotna jest chęć kupna zainteresowanych, po trzecie - możliwość sfinansowania tego zakupu. Mając świadomość tego, że brakuje co najmniej 1,5 mln jednostek mieszkalnych wiemy, że co najmniej na przestrzeni 5 do 10 lat te olbrzymie potrzeby nie zostaną zaspokojone. Jeśli chodzi o chęć kupna mieszkania, to ponad 20 proc. respondentów deklaruje chęć zainwestowania w nieruchomości w ciągu najbliższych trzech lat. W przypadku Warszawy jest to 27 proc., co znaczy że co czwarty człowiek zechce w ciągu 3 lat zainwestować w nieruchomości. Są to zarówno mieszkania, jak i domy, czy działki. W ramach tych wszystkich segmentów nadal mamy do czynienia z dużym popytem. Oczywiście pozostaje pytanie o możliwość jego finansowania. Jeśli spojrzymy na udział kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych w relacji do PKB, to okazuje się, że cała Unia Europejska ma znacznie niższy udział tych kredytów. A my w Polsce mamy jeszcze wielokrotnie niższy ten udział niż w UE; w sumie jest to ułamek procenta. Tym samym nie występuje zjawisko zagrożenia złymi kredytami. Nawet, jeśli w USA cokolwiek złego będzie się działo z tymi złymi kredytami, to nie ma podstaw, aby przenosić to zagrożenie na polski rynek. Oczywiście w bankach rosną stopy procentowe, a zatem coraz mniejsza liczba osób jest w stanie brać te kredyty, ale z drugiej strony rośnie też w kraju średnie wynagrodzenie. W ostatnim badaniu firmy SMGKF przeprowadzonym w październiku/ listopadzie 2007 r. tylko 52 proc. ankietowanych chciało skorzystać z kredytu przy zakupie mieszkania lub domu, co oznacza, że reszta bazuje na oszczędnościach, możliwości sprzedaży tego, co już posiadają, i możliwości zaciągnięcia pożyczek w rodzinie. Tak czy inaczej widać, że mamy do czynienia z dużym potencjałem na rynku. Z punktu widzenia dewelopera krytycznym czynnikiem staje się fakt, że już nic nie można zrobić w ciemno. 5 lat temu, jak ktoś budował, to wybudował i czekał na klienta. 2 lata temu, jak ktoś miał już coś postawionego, to mu to "coś" od ręki się sprzedawało. W tej chwili już nie - obecnie musimy się bardzo dobrze zastanawiać nad tym gdzie budować, i co budować.

M. B.: musimy dokładnie przeanalizować i zaprojektować to, co się powinno pojawić w planowanej inwestycji, co będzie ważne dla klienta, np., to czy przy osiedlu będzie przedszkole, będzie apteka, przychodnia, przystanek komunikacji miejskiej, itp...

T. Z.: ...stąd krytycznym czynnikiem jest uwzględnianie wszystkiego tego, o co pytają potencjalni klienci. Np. nasza inna inwestycja znajduje się w Starej Wsi, 20 km od Warszawy. Tu zadajemy sobie pytanie - jakie domy budować. Dwa lata temu myśleliśmy o domach o ok. 130 m2 powierzchni, natomiast w tej chwili widać, że ci, którzy planują zakup domu deklarują (25 proc. z nich), że chce mieć lokum o powierzchni większej - między 101 a 150 m2. Co ciekawe - zaczyna też rosnąć grupa następna zainteresowanych 150-200 m2, w której w tej chwili mieści się 22 proc. badanych. Obecnie w Starej Wsi inwestujemy w infrastrukturę, ale jeszcze nie decydujemy się, jaki to będzie projekt. Dopiero na podstawie badań z połowy 2008 r. określimy to, czy domy będą miały jeszcze 130 m2, czy raczej 180 m2. Ponadto już 46 proc. tych, którzy myślą o zakupie domu lub mieszkania, rozważa zakup w stanie wykończonym, nie deweloperskim. Ponieważ zbieranych jest coraz więcej takich danych statystycznych możemy bezpiecznie realizować kolejne projekty, gdyż wiemy, że odpowiadamy na określone oczekiwania ludzi.

M. B.: innymi słowy są i będą to inwestycje "szyte na miarę", tzn. budujemy nie dlatego, żeby budować, ale wiemy jak, co i dla kogo budujemy.

T. Z.: Obecnie najbardziej popularne są mieszkania od 21 do 51 m2 dwupokojowe, natomiast za moment ta granica się przesunie z 51 do 60 m2.

Inwestora droga przez mękę

- Jakie firma ma największe problemy z realizacją inwestycji? Sprawy klienta to jedna strona, ale zanim do tego dojdzie inwestor musi się uporać z przygotowaniem inwestycji - zdobyć wszelkie warunki, pozwolenia, zakazy, nakazy itp. Co według Panów w tym procesie inwestycyjnym powinno być zmienione, tak aby budować szybciej i więcej skoro mamy w Polsce tak ogromne potrzeby mieszkaniowe?

T. Z.: Zdecydowanie największym problemem jest etap przygotowawczy. Etap drugi, samej budowy jest etapem przewidywalnym, gdzie jest stosunkowo mało niespodzianek. Natomiast najgorszy jest etap kończony wydaniem prawomocnego zezwolenia na budowę. Największym problemem jest bowiem nieprzewidywalność czasowa - tzn. nigdy nie wiemy, kiedy nasz proces się zamknie. Nikt się nie dziwi, kiedy okazuje się, że proces uzyskiwania pozwolenia na budowę zajmuje np. dwa lata. Teoretycznie mamy 65 dni na uzyskanie pozwolenia na budowę, w praktyce, niestety, ten proces się bardzo mocno wydłuża. Dlatego też każda pomoc państwa skutkująca usprawnieniem tego procesu byłaby dla nas niezwykle cenna.

Co składa się na etapy przedinwestycyjne? Oczywiście musimy zapewnić odpowiednią infrastrukturę, musimy ją mieć. Tutaj pomoc ze strony państwa, ze strony władz samorządowych, jest istotna przy zapewnieniu dostępu do mediów, np. przy doprowadzeniu kanalizacji, czy wpleceniu jej w infrastrukturę drogową. My, deweloperzy jesteśmy tutaj w trudnej sytuacji, ponieważ budowa dróg, ulic, leży w gestii miasta, bądź dzielnicy, a my nie możemy przecież tej inwestycji oddać do eksploatacji pozostawiając ludzi bez dojazdu do niej. Stąd nie dość, że spada na nas konieczność czasowego, a bywa i docelowego, finansowania tych działań, ale i obowiązek przeprowadzenia niezbędnej procedury, co wobec wielu formalności z tym związanych stanowi naprawdę ogromną barierę w trakcie trwania budowy. Deweloper męczy się z tym i to w sytuacji, kiedy on już zainwestował w działkę, ponosi koszty finansowania tego procesu, ponosi koszty utrzymania ludzi, którzy realizują te projekty, itp. Dlatego też każda pomoc na etapie przygotowania infrastruktury i doprowadzenia do wydania zezwolenia na budowę, upraszczania procedur w tym zakresie jest krytyczna dla rzeczywistego przyspieszenia budownictwa i obniżenia jego kosztów.

- Co tutaj jest rozstrzygające? Czy to jest problem respektowania przez odpowiedzialne władze istniejących przepisów i nieprzeciągania przez nie formalnej procedury wydawania zezwoleń, czy też sprawa zupełnie innego spojrzenia na ten zespół zagadnień i powiedzenia jasno - nie może być tak dalej: jeśli chcemy szybciej i taniej budować musimy przede wszystkim zmienić myślenie o budownictwie, opracować inną strategię, podejście do tych wyzwań?

- Cóż, z pewnością to drugie, dlatego, że ten system po prostu nie działa efektywnie. Wiemy, że w pewnych miastach, tam gdzie władze samorządowe kładą nacisk na szybkość i efektywność tego procesu, przebiega on znacznie szybciej. Dlaczego w niektórych miastach, w ramach tego samego prawa, udaje się coś zrobić szybciej, a w innych trwa to wielokrotnie dłużej? Pokazuje to, że nie jest to problem samego prawa. Być może państwo, jego odpowiedzialne instytucje, winno rzeczywiście skoncentrować się na przeanalizowaniu faktów, które pokazują, że w pewnych miejscach można rzeczywiście coś zrobić efektywnie, a w innych to się nie udaje? Np. Wrocław jest miastem, które jest powszechnie rozpoznawane jako miasto sprzyjające inwestorom, miastem, które nie chce inwestorów odgonić, lecz odwrotnie - przyciągnąć ich.

Drugą sprawą, która jest również bardzo, bardzo ważną, jest problem dostępności gruntów, na których można budować. Koszt gruntu przekłada się przecież bezpośrednio na cenę metra kwadratowego, którą musi zapłacić klient docelowy. Tu spotykamy się z tym, o czym się powszechnie mówi, tj. z koniecznością przyspieszenia procedury uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, bądź, co jest zagadnieniem o większej wadze, tzw. odrolnianiem gruntów w ramach granic miasta. Decyzje te doprowadziłyby do tego, że deweloperzy mieliby więcej gruntów, na których mogliby budować. A ten czynnik w ogromnej mierze jest zależny od państwa, od władz samorządowych; on mógłby w znaczący sposób wpłynąć na usprawnienie budownictwa i na obniżenie jego kosztów.

Dobrze byłoby, by ktoś spojrzał globalnie, w skali kraju, na problemy, z jakimi borykają się deweloperzy. Na nas można liczyć, my będziemy budować, tylko trzeba nam pomóc likwidując różnego rodzaju przeszkody, które utrudniają dostęp do gruntów i przeciągają cały proces uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nadal jest spore pole popisu dla ustawodawcy jeśli chodzi o usprawnienie budownictwa. Dlatego ze strony państwa konieczne jest takie rozumienie i podejście do problemu, które rzeczywiście pozwoli otworzyć wąskie gardła i stworzy Polakom szanse mieszkania u siebie.

- Dziękujemy za rozmowę.


HOMEStrona główna - CER Home Page NEXTNastępna strona - Next page


INTERNET CONSULTANT